过去的7月，港股迎来“翻身”行情，恒指累积升幅逾5%，其中恒生地产分类指数更是累计上涨超11%，众多港资地产股反弹幅度惊人，其中新鸿基地产(港股00016)累升近20%。但是反观内房股走势，大部分的单月升幅在5%左右，明显落后香港本地房企。8月开始，港股中期业绩也将进入密集发布期，本周将有众多地产股公布中期业绩，港资及中资地产很快可以一决高下。就此前披露的销售数据来看，可预期内房股半年报大致理想，却不知能否给一直遭受冷遇的股价带来提振。
观察上半年内地房地产经营状况，就销售额来算，上半年销售额突破千亿规模的房企有5家，而去年同期仅有一家。排首位的万科地产同比增长74%，销售额约1877.7亿元人民币;排名第五位的保利地产，上半年销售额为1117.5亿元人民币，按年升48.4%。预期2016年下半年市场形势变化不会太大，即使略有下滑，全年维持高增长仍是大概率。再看房价方面，中国指数研究院最新数据显示，今年7月，全国百城住宅均价升至12009元每平方米，环比上涨1.63%，为连续第15个月环比上涨，亦为同比连续第12个月告升。整个上半年，一线城市住宅价格累计升幅超过12%，二线城市累计上涨约5%，三线城市有4.27%。不难看出，内房股中期业绩值得期待。
今年对于房地产行业利好消息不少，方造就了上半年房地产销售市场火爆行情。例如，“二孩”政策于今年初正式落实，对于改善性住房需求起到积极作用。今年2月，监管层在不限购城市推出降低首套房首付比例至2成，则是帮助二三四线城市更好完成去库存任务。后来的营改增、降契税以及调整公积金利率等，均是利好房地产市场。
回看行业热点，除了万科股权之争，万达商业(港股03699)(3699.HK)拟私有化退市港股，均一度引发市场热议。万达在港股上市仅一年有余，就于今年3月正式提出私有化，归结原因，还是因为估值问题。较于A股房地产板块，在港上市中资地产股市盈率低的可怜，平均在5倍左右。不过港资地产股市盈率普遍能在7倍以上，类似新鸿基、九龙仓等更能达到超过9倍，中资地产遭遇就可见一斑。万达集团董事长王健林于多个公开场合曾声称公司股价被低估，有愧于公司股东与投资者，所以才毅然决定退市。另外一家富力地产(港股02777)(2777.HK)，早前已经再次向中证监提出了上市申请，重启回归A股的计划。
内房股市值在百亿港元以上者，估值普遍偏低，所以其他在百亿以下市值的就更低。例如时代地产(港股01233)(1233.HK)，市盈率仅3倍左右。公司是珠三角地区领先的地产开发商，其2015年销售规模近200亿元，连续三年位列行业前50。过去四年的年销售复合增长率高达41%，位居行业第四。如此一家高增长的公司，同类A股市盈率均在几十倍以上。
时代地产上周率先公布了2016年中期业绩，截至6月30日止，实现营业收入为56.99亿元人民币，按年增长41.1%，纯利5.49亿元，同比升20.6%，业绩可谓理想。另外，公司上半年合同销售额约134亿元，较上年同期增长75.1%，下半年可售货值也十分充足。可以看出，中报披露的半年合同销售额与营收增长均远超纯利增长，预期很多项目的结算放在了下半年，但相关费用已提前于上半年清算，下半年可释放空间巨大。时代地产现时港股市值在55亿港元左右，2015年派息率近20%，过去5年纯利复合增率超过50%，若按照这种增长率计算，未来公司纯利赶超市值料都不是难事。公司目前重点拓展以广州、深圳为核心的珠三角都市圈，受惠两个核心城市带动，上半年周边二三线城市房价涨幅明显。时代地产在该区域内土地储备充足，约为1212万平米。依托区域独特优势，时代地产未来发展前景可观。
内地房地产自2015年开始触底回暖，未来政策导向预期将趋向多样化，但在管理层限购和去库存双重任务背景下，地产行业仍有望维持平稳增长。对于那些业绩增长弹性较大，但估值明显被低估的内房股，其实可以给予较多关注。时代地产率先揭开了半年报成绩，接下来还有更多内房股将发布业绩，投资者可以拭目以待。能否破除市场偏见，实现内房股集体估值提升，交给时间来检验。
